Beitragswesen für Grundstückseigentümer

In Deutschland sind die Städte und Gemeinden für die Baureifmachung von Grundstücken verantwortlich. Die Summe der Anlagen, die hierfür erforderlich sind, stellt die Erschließung im weiteren Sinne dar.

Dazu zählen im Wesentlichen:

  • die straßenmäßige Erschließung,
  • Anschluss an den öffentlichen Kanal mit so genannter Grundstücksvorstreckung,
  • Versorgungsleitungen (Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser),
  • sowie weitere erforderliche Einrichtungen wie z. B. Kinderspielplätze, Parkflächen und Grünanlagen, Immissionsschutzanlagen (z. B. Schallschutzwände), Anlagen der (dezentralen) Abfall- oder Abwasserbeseitigung u. a.

 

Über den Erschließungsbeitrag nach den §§ 127 folgende des Baugesetzbuchs (BauGB) wird nur der Aufwand für die straßenmäßige Erschließung und gegebenenfalls der Parkflächen, Grünanlagen und der Immissionsschutzanlagen abgerechnet. Der Kanalanschlussbeitrag und der Kostenersatz für den Grundstücksanschluss werden nach den Vorgaben der §§ 8 und 10 des Kommunalabgabengesetzes (KAG NW) erhoben. Ein privatrechtliches Entgelt berechnen die Versorgungsträger für die Bereitstellung und den Anschluss an ihre Anlagen.

Der Erschließungsbeitrag wird erhoben, wenn eine Straße zum ersten Mal endgültig hergestellt wird. Was erforderlich ist, um diesen Zustand zu erreichen, ergibt sich aus der Merkmalsregelung der Erschließungsbeitragssatzung. Nach der geltenden Satzung vom 19.06.1990 gehören dazu (als Mindeststandard):

  • die Fahrbahn (in neuzeitlicher Bauweise)
  • die betriebsfertige Straßenentwässerung sowie
  • die betriebsfertige Straßenbeleuchtung.

Von den Kosten, die für die endgültige Herstellung aufgewendet werden, trägt die Stadt Emmerich am Rhein 10 %. Der Rest wird auf die bebauungsfähigen Grundstücke verteilt. Grundlage für die Verteilung ist die Grundstücksgröße ggf. mit Zuschlägen für mehrgeschossige Bauweise und gewerbliche Nutzung. Unter bestimmten Voraussetzungen werden bei übertiefen und mehrfach erschlossenen Grundstücken Flächenanteile abgezogen.

So wie es zur Verpflichtung der Stadt gehört, die Erschließungsanlagen herzustellen, ist sie gesetzlich auch gehalten, die entstandenen Kosten an die Vorteilhabenden weiter zu geben, bevor Finanzmittel der Allgemeinheit - wie z. B. Steuern - eingesetzt werden. Voraussetzung hierfür ist der Erlass einer Beitragssatzung durch den Stadtrat, die auch die näheren Einzelheiten regelt.

Der Erschließungsbeitrag wird durch Bescheid abgerechnet. Es können Vorausleistungen erhoben werden. In beiden Fällen gilt ein gesetzliches Zahlungsziel von einem Monat. In Härtefällen kann der Beitragsanspruch gestundet werden. Beitragspflichtig ist der Eigentümer; ist ein Erbbaurecht bestellt, tritt an die Stelle des Eigentümers der Erbbauberechtigte. Dabei ist entscheidend, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheides im Grundbuch eingetragen ist. Bei Wohnungseigentum wird der Beitrag entsprechend der Miteigentumsverhältnisse aufgeteilt.

Der Erschließungsbeitrag ruht als sog. öffentliche Last auf dem Grundstück. Das besagt, dass der Stadt ein dingliches Verwertungsrecht an dem Grundstück zusteht, solange der Beitrag nicht gezahlt ist. Dies ist aus dem Grundbuch nicht ersichtlich; daher ist es beim Kauf einer Immobilie wichtig, sich bei der Stadt darüber zu informieren.

Das Erschließungsbeitragsrecht gilt allerdings nicht in den Fällen, in denen die Straßen und ggf. weitere Anlagen im Rahmen eines Erschließungsvertrages (mit der Stadt) von einem privaten Bauträger erstellt werden. Dies ist oft in Neubaugebieten der Fall. Hier kann der Bauträger seine Kosten nur im Wege privat-rechtlicher Möglichkeiten z. B. über den Kaufpreis geltend machen. Dafür finden die Vorgaben des BauGB oder der städtischen Beitragssatzung keine Anwendung. So besteht weder eine Verpflichtung des Bauträgers, 10 % der Kosten als Selbstbehalt zu übernehmen, noch ein Anspruch auf der Käuferseite darauf, dass z. B. Eckgrundstücken eine Ermäßigung zu gewähren ist.

Ausbaubeiträge werden dagegen erhoben, wenn eine bereits endgültig hergestellte Straße aufgrund ihres Alters erneuert werden muss oder durch die Herstellung einzelner Teileinrichtungen (z. B. Gehweg, Parkstreifen, Beleuchtung o. a.) verbessert wird. Die Einzelheiten ergeben sich aus dem § 8 des Kommunalabgabengesetzes (KAG NW) in Verbindung mit der derzeit geltenden Straßenbaubeitragssatzung der Stadt Emmerich am Rhein vom 20.09.2006.

Auch hier werden die Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten der bevorteilten - in der Regel sind dies die anliegenden - Grundstücke nach Maßgabe der Grundstücksgröße ggf. mit Zu-schlägen für mehrgeschossige Bauweise und gewerbliche Nutzung veranlagt. Anders als im Erschließungsbeitragsrecht kommt es dabei nicht auf die Bebauungsfähigkeit des Grund-stücks an. Allerdings wird über den Ausbaubeitrag nur der Teil der Kosten an die Anlieger weitergegeben, der ihrem Gebrauchsvorteil an der Straße entspricht. Dieser staffelt sich in Abhängigkeit der (Verkehrs-)Bedeutung der Straße für die Anlieger auf der einen und der Allgemeinheit auf der anderen Seite. So liegen die Anliegeranteile bei Anliegerstraßen pauschal bei 75 %, bei Haupterschließungsstraßen zwischen 50 und 70 % und bei Hauptverkehrsstraßen zwischen 30 und 70 % (je nach Teileinrichtung). Bei besonderen Straßentypen (z. B. verkehrsberuhigte Bereiche „Spielstraße") werden die Anliegeranteile im Einzelfall durch Satzung festgelegt.
Unter bestimmten Voraussetzungen wird bei übertiefen Grundstücken ein Flächenanteil abgezogen; eine Vergünstigung für mehrfach erschlossene Grundstücke (Eckgrundstücksvergünstigung) gibt es dagegen nicht mehr.

Auch der Straßenbaubeitrag wird durch Bescheid erhoben. Vorausleistungen sind hier ebenfalls möglich. Hinsichtlich Zahlungsziel, Stundung, Beitragspflicht und öffentliche Last gelten die Ausführungen zum Erschließungsbeitrag entsprechend.

Kontakt & Ansprechpartner

Andreas Dormann
Abteilung: Tiefbau
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E-Mail: Andreas.Dormann@stadt-emmerich.de