Mietspiegel

Richtlinien für die Miete des nicht preisgebundenen Wohnraumes im Bereich der Stadt Emmerich am Rhein und Umgebung

Herausgeber: Stadt Emmerich am Rhein - Fachbereich 6 unter Mitwirkung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Kleve, des Haus- und Grundbesitzervereins Kleve e.V. und des Mieterschutzvereins Kreis Kleve e.V..

Allgemeines

1. Der „Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen“ dient als RICHTLINIE zur Ermittlung ortsüblicher Mieten.
Er bietet den Mietparteien eine Orientierungsmöglichkeit, um in eigener Verantwortung die Miethöhe je nach Lage, Ausstattung, Grundriss, Wohnfläche und Zustand der Wohnungen und des Gebäudes zu vereinbaren.
Der Mietspiegel gilt für 2 Jahre. Sofern sich die beteiligten Interessenvertretungen nicht über die Höhe einer Fortschreibung einigen, soll diese in Anlehnung an den Verbraucherpreisindex vorgenommen werden.
Die Tabelle enthält „Mietrahmenwerte“ je qm Wohnfläche monatlich.
Sie stellen Durchschnittswerte dar, die sich auf typische Qualitätsmerkmale von Mietwohnungen verschiedener Wohnungsklassen beziehen.

2. Die angegebenen Mieten sind NETTO – Mieten ohne Betriebs- und Nebenkosten, die gesondert umzulegen sind.
In den Nettorichtwerten ist kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen enthalten.

Betriebskosten sind gemäß Wohnflächenverordnung –WoFIV- vom 25.11.2003 und Neubaumietenverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen in der jeweils gültigen Fassung erläutert. Zurzeit sind dies die nachstehend im Einzelnen aufgeführten Kosten:

a) die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstückes
b) Wasserversorgung
c) 1. Betrieb der zentralen Heizung
2. Betrieb der zentralen Brennstoffversorgungsanlage
d) 1. Betrieb der zentralen Warmwasserversorgung
2. Versorgung mit Fernwarmwasser
3. Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
e) Betrieb des Personen- oder Lastenaufzuges
f) Straßenreinigung und Müllabfuhren
g) Entwässerung
h) Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
i) Gartenpflege
j) Beleuchtung
k) Schornsteinreinigung
l) Sach- und Haftpflichtversicherung
m) Hauswart
n) Gemeinschaftsantenne (Wartungskosten)
o) Betrieb der maschinellen Wascheinrichtung
p) sonstige Betriebskosten
q) Deichschau

Erläuterungen

A Wohnlage

I. Einfache Wohnlage
Wohnungen in Außerortslagen und Außenbereichen mit längeren Anfahrtswegen zu öffentlichen Einrichtungen und Wohnungen, die durch außergewöhnliche Beeinträchtigungen von Lärm und sonstigen Immissionen gekennzeichnet sind.

II. Normale Wohnlage
Die meisten Wohnungen innerhalb des Stadtgebietes liegen in normalen Wohnlagen. Solche Wohngebiete weisen keine außergewöhnlichen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch auf.
Bei starkem Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiräume vorhanden sein, die diesen Nachteil ausgleichen.

III. Gute Wohnlage
Die guten Wohnlagen sind vorwiegend gekennzeichnet durch:

  • aufgelockerte Bebauung in ein-, zwei- oder mehrgeschossiger Bauweise
  • ruhige, abgeschlossene Wohngebiete mit verkehrsgünstigen Anbindungen
  • in der Nähe von Grünflächen gelegen ohne bedeutenden Durchgangsverkehr
  • gute Anbindung zur Infrastruktur
B Lage, Größe und Grundrissgestaltung

Die Umgruppierung in andere Wohnungsgrößen erfolgt zur Vereinheitlichung der Mietspiegel im Kreis Kleve und deren Vergleichbarkeit. Ob im Einzelfall bei bestehenden Mietverhältnissen auf Grund dieser Veränderung der Wohnungsgrößen auch eine andere Einordnung der Miete gegeben ist, obliegt der Prüfung der Mietvertragsparteien in eigener Verantwortung.

a) Wohnungslage im Gebäude
Vollgeschoss-Dachgeschoss-Kellergeschoss, Vorderhaus, Hinterhaus.
Erdgeschosswohnungen und Wohnungen im 3. Geschoss können einen etwas geringeren Mietpreis haben als Wohnungen im 1. oder 2. Geschoss (Geschoss­differenzierung). Bei einem mehrgeschossigen Gebäude mit Fahrstuhl ergibt sich eine andere Beurteilung.

b)
Die Größe der Wohnung bestimmt sich nach der qm-Zahl der im eigentlichen Sinne zum Wohnen bestimmten Räume, also ohne Zusatzräume wie Keller, Boden, Waschküche, Garage.
Für die Wohnflächenberechnung ist die II. Berechnungsverordnung (II. BV) bzw. die Wohnflächenverordnung (WoFlV) anzuwenden.

c)
Neben der Ausstattung sind die Grundrissgestaltung, die Belüftung und die natürliche Belichtung wesentliche Bewertungsmerkmale.
Zu einer guten Grundrissgestaltung gehört im allgemeinen, dass es sich um eine abgeschlossene Wohneinheit handelt, dass die Räume von einer zentralen Stelle (Diele) aus möglichst kurzwegig zu erreichen sind, dass die einzelnen Wohn- und Aufenthaltsräume ausreichend Stellflächen haben und dass die Fläche der Wohnräume in einem angemessenen Verhältnis zu den Nebenräumen (Diele, Flur, Abstellraum etc.) steht.

C Einfamilienhäuser

Bei Einfamilienhäusern (Doppelhaushälfte, Reihenmittelhaus, Reihenendhaus), Baujahr Gruppe II bis VII, wird bei einer Größe von 80 qm – 130 qm, normale Wohnlage, ein Richtwertrahmen von 450,00 Euro Untergrenze und dann bei jüngerem Baujahr bis zu 780,-- Euro empfohlen.
Zuschlag für freistehendes Einfamilienhaus: 10 % - 20 %.
Das Zu- und Abschlagsystem (E und F) der Wohnungen ist mit zu berücksichtigen.

D Kleinwohnungen

Bei Kleinwohnungen bis 40 qm Wohnfläche der Baujahresgruppen I bis V, normale Wohnlage, wird ein Richtwert von 180,00 € Untergrenze und dann in der Regel mit jüngerem Baujahr bis zu 250,00 € empfohlen.
Das Zu- und Abschlagssystem der Wohnungen ist in den Baujahrsgruppen I und II mit zu berücksichtigen.

E Mindeststandard für Gebäude Gruppen I und II

Die Baujahresgruppe I erfasst alle Gebäude, die bis einschließlich 1969 errichtet wurden. Als Mindeststandard wird nachfolgende Bauqualität unterstellt, die Modernisierungen enthält, die bis maximal 1989 durchgeführt wurden:

  • Fenster mit Isolierverglasung
  • Keine raumbezogene Beheizung (Einzelöfen für Kohle, Gas, Öl und Strom)
  • Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer, Thermen oder Heizung
  • abgeschlossene Wohnung
  • Bad und WC in der Wohnung

Wenn nur eines der vorgenannten Qualitätsmerkmale nicht erfüllt wird, kann der Mietpreis um 8 % gesenkt werden. Mehrere nicht erfüllte Qualitätsmerkmale können zu einem höheren Abschlag bis zu 25 % führen.

F Zu- und Abschläge

Einzelne Zuschläge für Modernisierungen nach 1990 für die Gruppe I – III

1) wenn die komplette Außenhülle (Wände, Fenster und Dach) gedämmt ist: 15 %

Zuschläge für Einzel-Modernisierungen

  1. a. Fenster mit 2-fach oder 3-fach Isolierverglasung: bis zu 4 %
    b. Fassadendämmung : bis zu 4 %
    c. Dachflächen- / Speicherdämmung: bis zu 2 %
    d. Kellerdeckendämmung: bis zu 2 %
  2. a. Für die Baujahresgruppen I–V ist ein Zuschlag stattdessen bis 25 % gegeben, wenn der Stand eines KfW 40-Hauses, KfW-Effizienzhauses 40 oder 55 oder eines Passivhauses gegeben ist, entsprechend der Werte der EnEV vom 29.04.2009
    b. Zuschlag für ein Passivhaus in der Baujahresgruppe VI.: bis zu 10 %
  3. Einbau und Erneuerung einer Zentralheizung/ Etagenheizung: bis zu 6 %
  4. neue Elektroinstallation: bis zu 4 %
  5. neue Bäder: bis zu 8 %

oder Zuordnung wie folgt:
Gruppen I bis II:
bei kompletter Sanierung eines Wohngebäudes inkl. neuer Dämmung, neuer Elektroinstallation, neuer Bäder und neuer Heizungsanlage ist es zulässig, das Gebäude in die Gruppe V einzustufen und bei Sanierungen, die ab 2000 erfolgten, ist bei Vorliegen der obigen Merkmale eine Einordnung in die Gruppe VI möglich; es sind strenge Anforderungen zu stellen.

Durch die Zuschläge unter 1. bis 1.d und 3. bis 5. darf sich insgesamt keine höhere Miete ergeben als in der Baujahresgruppe VI.

Zuschläge und Abschläge für alle Gruppen:

Zuschläge

  • Aufzug: 5 %
  • gute Wohnlage:
    Baujahresgruppe I: 5-10 %
    Baujahresgruppe II – IV: 5 %
    Baujahresgruppe V und VI: 3 %
  • Wohnungen entlang der Rheinpromenade und solche in vergleichbarer Lage mit unverbaubarem Rheinblick: 10-20 %
  • Wohnungen in Hoch-Elten (oberhalb der Seminarstraße/Plagweg): 5-10 %
  • Garten zur Eigennutzung: 3-6 %

Abschläge

  1. Wohnungen in Außerortslagen mit mangelnder Infrastruktur: 5-10 %
  2. Unzureichende Belichtung und Belüftung: 3 %
  3. Mangelnde Grundrissgestaltung (gefangene Räume, zusätzl. Zimmer außerhalb der abgeschlossenen Wohnung; vergl. auch B c): 3-10 %
  4. Mietwohnungen, die unmittelbar an Hauptverkehrsstraßen liegen: 5 %
  5. Dachgeschosswohnung bei sehr erheblichen Schrägen (unter 1 m lichte Höhe): 2 %
  6. Nicht abgeschlossene Wohnungen oder fehlt eines der Merkmale wie Heizung, Bad oder WC im Treppenhaus: 10 %
  7. Fehlender eigener Abstellraum: 5 %
  8. Fehlender Gemeinschaftsraum (gleichgesetzt mit fehlender Abstellmöglichkeit und fehlendem Trockenraum: 3 %
G Wohnungen zum vorübergehenden Gebrauch (z.B. Studenten, Referendare etc.)

Zuschlag für Möblierung 10-15 %
Zuschlag für erhöhte Abnutzung durch häufigen Mieterwechsel 10 %
Bei Mieten sind in der Regel ca. € 2,50 pro Quadratmeter für Betriebskosten und Heizung üblich.

H Definition des Tabellenwertes

Die Rahmenwerte zeigen die Ober- und Untergrenze der erzielten Mieten und verdeutlichen damit die Schwankungsbreite. Die Werte sind durch Umfrage ermittelt und fortgeschrieben worden.

Stand: 1. 1. 2016 (herausgegeben Mai 2016)

Mietspiegel der Stadt Emmerich am Rhein
Stand 01.01.2016 (herausgegeben Mai 2016)
Erläuterungen Gruppe IGruppe IIGruppe IIIGruppe IVGruppe VGruppe VI
abgeschlossene Wohnung
mit Zentralheizung, Bad und WC
 Wohnungen errichtet bis 1969
€/qm
Wohnungen errichtet zwischen 1970 und 1979
€/qm
Wohnungen errichtet zwischen 1980 und 1989
€/qm
Wohnungen errichtet zwischen 1990 und 1999
€/qm
Wohnungen errichtet zwischen 2000 und 2009
€/qm
Wohnungen errichtet ab 2010
€/qm
bis 55 qm N
N
4,90
5,20
4,90
5,50
5,30
6,30
6,10
7,00
6,30
7,10
7,25
7,70
über 55 qm
bis 75 qm
N
N
4,60
5,10
4,70
5,40
5,10
6,00
6,10
6,70
6,35
6,90
7,00
7,50
über 75 qm
bis 95 qm
N
N
4,40
4,80
4,50
5,50
4,90
5,80
6,00
6,40
6,10
6,60
6,70
7,20
über 95 qm N
N
3,90
4,20
4,10
4,60
4,40
4,90
5,10
5,50
5,30
5,60
 

N = normale Wohnlage

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